Help, mijn huurder is failliet!

Stel u verhuurt winkelruimte. Het onroerend goed waarin die ruimte gevestigd is, hebt u jaren geleden in verhuurde staat gekocht.

Dan gaat de huurder failliet. Dat is, ook in deze tijd waarin maar weinig bedrijven failliet gaan, niet ondenkbaar. De retailbranche heeft het immers al jaren zwaar. Het recente faillissement van de woonwinkels van Rivièra Maison bevestigt dat weer eens nadat in eerder dit jaar Vanilia en Blokker omvielen en in de jaren daarvoor ketens als The Body Shop, Scotch&Soda en Score/Chasin’.

Als uw huurder failliet gaat betekent dat doorgaans niet dat de gehuurde ruimte direct weer beschikbaar is. Dat de curator de (achterstallige) huurpenningen direct betaalt is ook niet heel waarschijnlijk. De faillissementswet biedt daarentegen wel aan zowel de curator van de huurder als aan de verhuurder de mogelijkheid om de huurovereenkomst op te zeggen. De wet bepaalt vervolgens dat bij de opzegging de overeengekomen of gebruikelijke termijn in acht genomen moet worden. Met dien verstande echter, dat een termijn van drie maanden in elk geval voldoende is. De wet bepaalt vervolgens ook dat de huurprijs vanaf de dag der faillietverklaring boedelschuld is. Zo’n boedelschuld, die dus meestal drie maanden huur bedraagt, geeft de eiser daarvan een hoge rang. Die schuld wordt betaald vóór bijvoorbeeld de vorderingen van de Belastingdienst die voor het faillissement zijn ontstaan.

Evengoed zijn lang niet alle boedels omvangrijk genoeg om alle boedelschulden te voldoen. En bovendien zijn er ook maar al te vaak al huurtermijnen van vóór het faillissement onbetaald gebleven. De spreekwoordelijke ‘scheur in de broek’ is daarmee wel gegeven, tenzij de huurder een bankgarantie heeft gesteld.

Bankgarantie

De bankgarantie die ooit ten behoeve van de vorige eigenaar werd gesteld, gaat in veel gevallen over op de rechtsverkrijgende, waarmee ook de koper van het onroerend goed bedoeld wordt. In die bankgarantie is dan opgenomen dat de bank zich verbindt om op eerste schriftelijke verzoek van de verhuurder of diens rechtsverkrijgende te zullen voldoen al hetgeen verhuurder uit hoofde van die garantie van de bank vordert. Dat is overigens wel altijd gebonden aan het maximumbedrag waarvoor de garantie is gesteld.

Vaak is ook opgenomen dat een beroep op de garantie moet worden gedaan vóór de vervaldatum. Die vervaldatum wordt veelal – zo ook in het ROZ-model bankgarantie – gesteld op zes maanden na de datum waarop het gehuurde feitelijk is ontruimd en tevens de huurovereenkomst is beëindigd.

Even checken brengt zekerheid

In de praktijk blijkt de gestelde garantie nogal eens vergeten te worden. Zeker wanneer de verhuurder niet degene is met wie ooit de huurovereenkomst werd aangegaan en dus ook niet degene was ten aanzien van wie de bankgarantie werd gesteld. Met de overdracht van het onroerend goed gaat vaak echter ook de gestelde garantie mee over. Even controleren òf er een bankgarantie is, kan dus lonend zijn. Het is dan echter wel zaak om dat op tijd te doen en op tijd onder de garantie te trekken, want er zit meestal een ‘houdbaarheidsdatum’ op.

Zekerheid nodig over uw bankgarantie? Onze advocaten staan voor u klaar.