In het kader van de verduurzaming van de gebouwde omgeving en de elektrificatie van de samenleving leggen steeds meer huishoudens en bedrijven zonnestroomsystemen (zonnepanelen) op de daken van (hun) gebouwen. Een huiseigenaar of onderneming kan of wil de zonnestroom niet altijd uit eigen middelen betalen. In die gevallen bestaat soms een mogelijkheid om de zonnestroom te laten financieren. Het is in dat kader goed om, zowel voor de gebouweigenaar, de financier van het gebouw, als de financier van het zonnestroomsysteem, na te denken over de risico’s van natrekking. En hoe deze mogelijk te ondervangen.
Laten we tot uitgangspunt nemen dat een onderneming een zonnestroomsysteem – waarvoor hij financiering heeft aangetrokken – laat plaatsen op het dak van zijn bedrijfsgebouw waarop een hypotheekrecht ten gunste van de bank is gevestigd. De kans is dan aanwezig dat het zonnestroomsysteem wordt nagetrokken. En daarmee dan (onbedoeld) eigendom is geworden van de ondernemer als eigenaar van het bedrijfsgebouw. En daardoor valt dit ook onder het hypotheekrecht van de bank.
In de wet is bepaald dat de eigenaar van een perceel grond en de daarop gerealiseerde gebouw (een zogenaamde onroerende zaak) ook eigenaar wordt van de (on)roerende zaken die daarop worden geplaatst. Zoals een zonnestroomsysteem. Deze natrekking vindt plaats als het zonnestroomsysteem duurzaam met het perceel grond is verenigd. Dat kan rechtstreeks – wanneer het zonnestroomsysteem op de grond is geplaatst (zgn. zonnepark) maar ook het bedrijfsgebouw – wanneer het zonnestroomsysteem op het dak is geplaatst.
Je kunt betogen dat het voor anderen ook duidelijk is dat het de bedoeling is om het zonnestroomsysteem voor langere tijd op het dak te laten liggen. Het systeem is immers bedoeld om gedurende een langere periode bij te dragen aan een duurzame energievoorziening. Het maakt voor de natrekking dan niet uit dat het zonnestroomsysteem zonder beschadiging van betekenis kan worden verwijderd van het dak. Ook maakt dan niet uit dat deze naar gangbare maatstaven geen onderdeel hoeft uit te maken van het gebouw. De zogenoemde verkeersopvatting. Een gebouw zonder zonnestroomsysteem kan nog steeds de functie van gebouw vervullen.
De meest gangbare manier is om een opstalrecht te vestigen. Hierdoor wordt er als het ware een scheiding aangebracht tussen de eigendom van het bedrijfsgebouw en de eigendom van het zonnestroomsysteem. Een opstalrecht vestig je met behulp van een notariële akte. In de praktijk zien we steeds vaker dat partijen dakhuurovereenkomst te sluiten. Hierbij huurt de financier van het zonnestroomsysteem dat deel van het dak waarop het zonnestroomsysteem wordt geplaatst. Het idee daarachter is dat deze dan als huurder in bepaalde omstandigheden het recht heeft om het geplaatste zonnestroomsysteem van het gehuurde dak weg te nemen. Meestal kiest men voor die huurconstructie om kosten van de notaris te voorkomen.
Of wilt u op andere vlakken juridische bijstand ten aanzien van uw (bancaire) financiering? Wacht dan niet langer en neem contact op met één van Financiering & Zekerheden specialisten van DAAN Advocaten & Mediators. Of neem contact op via kristel@daanlegal.nl of bel 06-23011586.
